작년에 종합부동산세 개정으로 인해 많은 분들이 세부담이 늘어나셨을 텐데요, 그 여파인지 최근에 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 발표되면서 종합부동산세 과세기준일인 6월 1일 이전에 주택을 양도 또는 증여하려는 분들이 많았습니다.

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주택 및 아파트 등을 거래할 때 특히 양도의 경우에는 매매가액이 확정되어 있지만, 무상으로 증여를 하는 경우에 그 부동산의 가액을 얼마로 평가해야 하는지가 쟁점이 됩니다.

증여의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 내에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에 그 가액을 ‘시가’로 정의하고 있는데요, 이 평가기간 이내에 증여계약일, 감정평가 받은 경우에는 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일, 보상, 경매, 공매가액이 결정된 날이 포함되어야 합니다.

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하지만 부동산의 경우 워낙 개별성이 강하여 매매가액을 시가로 찾기는 어려운 상황입니다. 따라서 증여 또는 상속처럼 대가성이 없을 경우 평가기간내에 유사한 재산의 매매, 감정, 수용, 공매가액이 있다면 그 가액도 시가로 인정해 주는데 이를 ‘유사매매사례가액’이라고 합니다.

아파트의 경우 동일한 단지 내에 있는 전용면적의 차이가 5% 이내이고, 기준시가(공동주택가격)의 차이가 5%이내인 경우 유사한 재산으로 봅니다. 따라서, 아파트 증여일 전 6개월~증여일 후 3개월의 기간 동안 유사한 아파트의 매매계약이 있다면 그 가액이 시가로 인정될 수 있습니다.

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이러한 유사매매사례가액이 2개 이상이라면 평가대상아파트와 기준시가차이가 가장 작은 아파트의 매매가액을 시가로 보고, 기준시가도 같다면 증여일과 가장 가까운 날짜의 매매가액을 유사매매사례가액으로 인정하여 시가로 봅니다.

◆유사매매사례가액을 확인하려면?

국세청 홈택스 사이트(www.hometax.go.kr) 및 국토교통부 실거래가 공개시스템(더 최근 내역까지 조회 가능함)을 참고하시면 됩니다.

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아파트 외 부동산은 평가기간 내에 해당 재산과 면적,위치,용도,종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 있다면 해당가액을 시가로 볼 수 있습니다.

위와 같은 방법으로 매매사례가액을 찾을 수 없다면 보충적 평가방법으로 평가를 하셔야 하며, 국토교통부 개별주택가격조회 또는 공동주택가격조회로 평가가 가능하며 이러한 방법으로 조회가 되지 않는 경우에는 상속세 및 증여세법상 규정되어 있는 평가방법을 이용하여 평가하셔야 합니다.