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무지개칼럼

 

주택 증여시 시가평가

작년에 종합부동산세 개정으로 인해 많은 분들이 세부담이 늘어나셨을 텐데요, 그 여파인지 최근에 다주택자 양도세 중과 한시 배제가 발표되면서 종합부동산세 과세기준일인 6월 1일 이전에 주택을 양도 또는 증여하려는 분들이 많았습니다.

주택 및 아파트 등을 거래할 때 특히 양도의 경우에는 매매가액이 확정되어 있지만, 무상으로 증여를 하는 경우에 그 부동산의 가액을 얼마로 평가해야 하는지가 쟁점이 됩니다.

 

증여의 경우에는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 이내의 기간 내에 매매, 감정, 수용, 경매 또는 공매가 있는 경우에 그 가액을 ‘시가’로 정의하고 있는데요, 이 평가기간 이내에 증여계약일, 감정평가 받은 경우에는 가격산정 기준일과 감정가액평가서 작성일, 보상, 경매, 공매가액이 결정된 날이 포함되어야 합니다.

하지만 부동산의 경우 워낙 개별성이 강하여 매매가액을 시가로 찾기는 어려운 상황입니다. 따라서 증여 또는 상속처럼 대가성이 없을 경우 평가기간내에 유사한 재산의 매매, 감정, 수용, 공매가액이 있다면 그 가액도 시가로 인정해 주는데 이를 ‘유사매매사례가액’이라고 합니다.

 

아파트의 경우 동일한 단지 내에 있는 전용면적의 차이가 5% 이내이고, 기준시가(공동주택가격)의 차이가 5%이내인 경우 유사한 재산으로 봅니다. 따라서, 아파트 증여일 전 6개월~증여일 후 3개월의 기간 동안 유사한 아파트의 매매계약이 있다면 그 가액이 시가로 인정될 수 있습니다.

이러한 유사매매사례가액이 2개 이상이라면 평가대상아파트와 기준시가차이가 가장 작은 아파트의 매매가액을 시가로 보고, 기준시가도 같다면 증여일과 가장 가까운 날짜의 매매가액을 유사매매사례가액으로 인정하여 시가로 봅니다.

 

 

◆유사매매사례가액을 확인하려면?

국세청 홈택스 사이트(www.hometax.go.kr) 및 국토교통부 실거래가 공개시스템(더 최근 내역까지 조회 가능함)을 참고하시면 됩니다.

아파트 외 부동산은 평가기간 내에 해당 재산과 면적,위치,용도,종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 매매사례가액이 있다면 해당가액을 시가로 볼 수 있습니다.

 

위와 같은 방법으로 매매사례가액을 찾을 수 없다면 보충적 평가방법으로 평가를 하셔야 하며, 국토교통부 개별주택가격조회 또는 공동주택가격조회로 평가가 가능하며 이러한 방법으로 조회가 되지 않는 경우에는 상속세 및 증여세법상 규정되어 있는 평가방법을 이용하여 평가하셔야 합니다.

 

 

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